中国最大的隐形地主,是这个卖家具的
栏目:新闻资讯 发布时间:2020-10-06
在中国,如果说谁嫌自己的房子太多,那非王健林莫属了。早在2015年,谈及万达的房地产,他就坚定表达了对“抛房”的决心。“五年内万达将不再是一个房地产企业,而是彻底成为一家高科技服务型公司。”从那以后,万达开始了轰轰烈烈的“去地产化”。事实证明,王健林

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  在中国,如果说谁嫌自己的房子太多,那非王健林莫属了。

  早在2015年,谈及万达的房地产,他就坚定表达了对“抛房”的决心。“五年内万达将不再是一个房地产企业,而是彻底成为一家高科技服务型公司。”

  从那以后,万达开始了轰轰烈烈的“去地产化”。

  事实证明,王健林撤得很及时。2016年,房地产周期性震荡。整个社会,都弥漫在“房价要崩”的氛围当中。

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  而与此同时,有一家企业,却在疯狂盖楼。

  随着湖南省怀化市最后一座大型综合商场的竣工,它的商业地产数量已经突破200家,超过万达的190座,一举成为全球规模最大、数量最多的大型商业Mall运营商。

  把老大哥万达挤下马的,不是龙湖,不是华润,也不是大悦城,甚至不是任何一家在行业内有名气的商业地产商,而是一家家具卖场

  ——红星美凯龙。

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  更令人惊奇的是,这个家具卖场不仅在商业地产领域独占鳌头,在住宅销量上,它也一骑绝尘。

  光在过去的一年里,它就卖了价值450亿的房子,今年上半年,又卖了近300亿的房子。

  在A股企业排行榜上,红星美凯龙竟然以798.77亿元的身价,力压万科(689亿元)、中国建筑(560亿元),连续多年位列建筑行业第一。

  但同时,红星美凯龙的本业——家具业务,却在严重缩水。

  到了2018年,其家居业务的比重已经缩小到占其总业务比重的30%,明显落后于房地产,其线上业务也纷纷扑街,甚至差评声不绝于耳。

  这开始引起了我强烈的好奇心。

  这位中国目前最大的隐形“地主”,不做家具,改炒房了,这葫芦里卖的到底什么药?

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  初创时期的红星美凯龙,不过是江苏常州的一个不起眼的家具店。

  刚开始是自己做,自己卖,类似于宜家。后来除了卖自己做的家具,还卖多家国内知名的家具品牌。

  此后三年,红星美凯龙的生意越做越好,陆续在江苏开了23家分店。

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  眼看生意做大,危机却来了。

  由于红星美凯龙从生产到销售,整套的生态链都要由自己完成,在极速的扩张下,企业的资金周转受滞,到了1996年,24家连锁店中,有14家出现了相当大的亏损。

  创始人车建新意识到,大包大揽的经营模式既费力又不讨好,必须瘦身。

  当时摆在他面前的是:选工厂还是商场?

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  木匠出身的车建新说:“我是做工厂出身的,对工厂是有感情的”,但同时他也明白,收取租金这条路更旱涝保收,资金来源更稳定。

  抉择之下,他放弃了工厂,把店面出租给家具商家,自己只负责卖场的管理服务,通过收取商户缴纳的租金和物业费来盈利。

  从那时起,红星美凯龙正式从“产销者”转变为“二房东”。

  换句话说,开始躺着赚钱了。

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  1997年,借鉴国外“Shopping Mall”的模式,车建新建成了南京红星美凯龙家具城。

  那时国内广告业还不发达,做生意最关键的就是位置,但红星美凯龙很任性,只租了一间仓库,位置还在二楼,既没有门面,也不临街,离马路有很长一段距离。

  在同行看来,这家具城能火就见了鬼了。

  但谁都没想到的是,在开业前夕,车建新在南京中央路两侧,做了100个灯箱广告用来指路。“虽然门面有限,但是灯箱一做,一下子家喻户晓了。”

  无数人流沿着灯箱好奇地走进红星美凯龙,从此它在南京一炮打响。

  第一家Mall成立之后,红星美凯龙便大步流星走向快速扩张之路。

  02

  2000年,车建新做了第二个改变。

  他决定取消租地,改为直接买地,然后在自己的地上自建卖场。

  这样做的原因,是因为他看准了当时中国处于一个极速发展的时代,地价和物业价随时会涨,与其时刻揪心自己未来的房租,不如干脆来做“地主”稳妥。

  于是,红星美凯龙发起了浩浩荡荡的“圈地运动”。

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  2000年后,红星美凯龙开始大量购买土地,投资房产,到了2008年,红星美凯龙把店开到了50家,其卖场坐下的地产都是归自己所有。

  而时代的进展再次证明了车建新的眼光。

  在2008年,国内的地价和商业物业费突如其来地开始一波暴涨,红星美凯龙不但没有受到影响,反而由于地价上涨,带动了总资产的上升。

  其总资产在三年之内就翻了五倍。

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  初次尝到甜头的红星,开始进一步在地产上面做文章。

  车建新发现,买下一片地后,不仅可以建家具商城,还可以用来做其他更多样化的地产项目,比如购物中心和写字楼。

  不久后,红星地产有限公司在上海成立,车建新正式涉入房地产领域。

  最开始,红星美凯龙的地产有三类。

  除了家具MALL外,一个叫红星国际广场,另一个叫爱琴海购物中心。

  前者主打写字楼、商铺,后者主打购物中心,它们都依托于红星美凯龙的家居MALL,捆绑拿地,三类商城同步扩张,模式类似于万达。

  2016年,爱琴海购物中心在国内36座城市内落子59个项目,签约销售约180亿元,居全国91位。2017年,红星美凯龙一天之内就开业了19家红星国际广场,创造了业界记录。

  到了2018年,相比2014年的门店数,已经翻了一番。

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  几年后,车建新开始把触角伸向住宅。

  2015年,红星地产打造出住宅产品线——红星天铂,开始了疯狂拍地。

  仅在那一年,红星地产以80亿元的巨款,分别竞拍下温州市城市中心区、天津滨海新区中新生态城区、长沙雨花区、广西柳州市柳东新区滨江区的4片住宅地块。

  大刀阔斧之下,一年之内拍下近1000亩地。

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  同时,红星美凯龙也开始在房地产的上下游延伸。

  上游方面,红星美凯龙在上海宣布成立子品牌“美凯龙爱家”,这是一家类似于链家、中原的房地产经济公司,红星的野心昭然若揭,希望靠着它挺进房地产经纪行业。

  下游方面,红星美凯龙先后投资儿童家居O2O品牌酷漫居、VR家装平台打扮家等企业,试图迈入装修行业。

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  商业地产,住宅,地产经纪公司,成为了拉着红星美凯龙大步向前的三驾马车。

  随着国内房地产步入黄金期,三驾马车也化身汗血宝马,一路拉着红星美凯龙从318亿蹿到478亿,行业排名飙升到58位。

  到了2018年底,红星美凯龙就像一台不知疲倦的盖楼机器,投资性房地产账面价值已高达785亿元,占资产总额的比例达71%,在地产的布局已卓有成效。

  也是从那年起,红星美凯龙持有的地产也超过了包括万科、新城等地产商在内的所有其他A股上市企业,成为了名副其实的“A股最大地主”。

  而相比之下,作为“老本行”的家居业务却在掉队。

  2018年,在红星房产业高歌猛进的同时,家居业务的比重已经大大缩水,仅占总业务比重的30%,明显落后于房地产,甚至坊间也传来了各种关于红星美凯龙家具城服务不到位的新闻。

  有不少顾客表示,在红星美凯龙买东西不遇见事还行,但一旦商品出现了问题,售后的服务一言难尽。基本上不是打官腔,就是和稀泥。

  一位叫石楠的顾客告诉我,她曾在红星美凯龙买过一次吊顶,寄到家后发现商品的色差太大,并且掉漆了,致电红星客服,却被一拖再拖,最终得到解释是运输过程中造成的,维权只能去找质监局,而这笔退款至今也没有收到。

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  同时,红星的商家也对红星美凯龙涨到58%的公摊面积叫苦连连。

  据他们说,高昂的房租和公摊面积,这些成本必须要加到商品上去,但如今的市场非常透明化,很少再能像以前那样吃信息差,顾客纷纷流失到线上或者其他平台,致使恶性循环。到近几年,全国70%以上的商家都在亏损。

  而面对线上平台的崛起,红星美凯龙对互联网业务的态度一开始十分抵触。

  2013年,车建新甚至公开表示过一点都不担心电商的冲击,他与马云和王健林打赌:“10年后,如果单纯电商在中高档家居零售市场的份额超过15%,我愿意输给王健林和马云各1个亿。”

  但仅仅过了11个月,红星美凯龙就仓促上线了红美商城、星易家、家品会等线上app,之后几年烧钱数亿元,并联合了国内19家大型家居卖场,一同在双十一那天对天猫进行抵制。

  但可惜的是,双十一那天家具行业的总销售额仍然逼近2000亿,有40余家家具店销量过亿。对比之下,红星美凯龙之后上线那些app都流量平平,几乎鲜有人用,最终无疾而终。

  有不少业内人士评价:“家居目前只是副业,房地产已经让红星应接不暇,这才是它们如今真正的主业。”

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  其实靠房地产来扩张这套模式,不是中国的原创,最初源自于一家国外企业。

  这家企业是麦当劳。

  在很多年前,在一次聚会上,麦当劳创始人雷.克罗克向在座的人说过这样一句话:“其实我不做汉堡包业务,我的真正生意是房地产。”

  本来大家都不信,但后来有人仔细研究了麦当劳的财报,惊讶地发现这竟然不是一句玩笑话。

  2016年,麦当劳10%的利润来自于直营餐厅的运营,40%来自品牌授权,而50%的利润,来自于地产出租。

  甚至麦当劳在全世界的房地产资产,已经超过了天主教会,成为了世界上最大的房地产商之一,并且占有各个城市几乎所有最值钱的黄金地段。

  这在当时大大颠覆了人们的常识。

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  如果说红星美凯龙是靠家具城延伸到了房地产,那麦当劳是靠什么?

  答案是,靠加盟店。

  作为一家以擅长汉堡薯条而闻名于世的快餐连锁店,麦当劳的业务有两项:直营和加盟。

  在全世界麦当劳32000家店中,它的直营店只占30%,其余70%都是加盟店,对于后者,麦当劳收取加盟费和房租。

  没错,除了加盟费,加盟商还要向麦当劳交房租。

  为什么呢?

  因为对于大部分店面,麦当劳自己就是房东。

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  能让麦当劳成为房东的,是它在1955年提出的一套“土地扩张”理论。

  在那之前,麦当劳仍然是租地模式,靠一家店赚到钱后,会用这笔钱去租下一家店,然后再赚到钱,再去租下一家店,以此来完成企业扩张。

  但租着租着发现,新店的销量赶不上扩张的速度,总部越来越拮据,银行也不批贷款,甚至一度连员工的工资都发不出来。

  在生死攸关下,麦当劳想到一个简单粗暴的办法——买地。

  买下地后,它在自己在地上建起分店,然后把分店以加盟的方式租给别人,再用房子作为抵押向银行贷款,最后收取房租还款。

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  这一套操作看起来很迷惑,其实是时代造成的。

  上世纪50年代,美国金融业还很不发达,没有风投那么一说,想融资只能去银行贷款,而去银行贷款就需要抵押品。当时人没啥值钱的东西,唯一银行最认可的东西,那就是房子。

  当麦当劳有了房子,便可以名正言顺地向银行贷款,以此得到企业扩张所需要的资金来源。

  于是,麦当劳开始把重心放到房地产,并认真研究分店的地理位置,挑选一些他认为之后人流量会变大的地方(比如麦当劳在北京选的第一家店位于王府井,之后房价翻了数倍),把土地买下来,建设分店。

  果不其然,原先不给麦当劳贷款的银行开始顺利的批款,麦当劳拿着这笔钱买来更多的土地,赚取更多佣金,比竞争对手更快的占领所有的优势地段。

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  趁着其他快餐店还在为筹资而苦恼的时候,一间间麦当劳连夜间拔地而起。

  不到5年,麦当劳已经扩张在全美开了一百多家分店。

  到了2016年,麦当劳的加盟费收入仅有31亿美金,但租金收入高达61亿美金,成了世界上最大的“包租婆”。

  这套模式,后来也被称为麦当劳模式,不仅为麦当劳带来了巨大的成功,也随之影响着未来的无数家企业的运作。

  不得不承认,红星美凯龙最开始的运作方式,就像极了麦当劳的影子。

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  红星一度靠着土地优势获得了巨大利润,但随着近几年国内房地产开始走下坡路,红星的地产危机正在暴露。

  如今,它面临的首要难题是,原先借的债开始还不上了。

  一直以来,红星地产的资金,主要是靠背后的家居商城在输血,就像是依附在犀牛背上的犀牛鸟。

  在过去中国房地产的黄金15年里,房卖得好,家居业也自然不愁吃喝,靠着家具城来养房地产的资金绰绰有余,这种寄生的关系一直维持得很好。

  但到了最近,随着地产开始降温,家居行业受到的牵连最大,尤其在2017年推出房地产“史上最严”调控政策后,犹如挨了一记闷棍,当年全国家居建材卖场年销售额同比上一年骤降23%。

  寄生母体没钱了,那就只剩一条路——向银行借债。

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  2018年,红星美凯龙给红星地产的借债112亿,担保金额79亿元,本体的资产负债率从2015年的48%,提升至2018年的91%。

  也就是说,公司总资产857亿元,781亿元都是借来的。

  到了2019年,债务的问题被暴露得更严重,红星美凯龙的短期借款及一年内到期负债为99.5亿元,而手上的资金却只有74亿元。

  这之中的缺口,高达25亿元。

  在家居行业,这个数字足以拖垮任何一个企业。

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  而相比于家居,红星“地产系”的债务更为惊人。

  据上交所发布的2019年债券年报,红星美凯龙控股负债共计1662亿元,与2018年底的1479亿元相比,新增债务183亿元。

  负债对于地产行业来说虽然是常事,但高达千亿的债务,的确是实属罕见。

  2019年5月,上交所对红星美凯龙的巨额债务发出严重质疑,就其投资性房地产经营状况和财务信息进行问询。与其同时,标普也在此期间将红星美凯龙的信用降分,评级从“BBB-”下调至“BB+”。

  债务高压下的红星美凯龙,如今不得不发行新债来偿还旧债。

  未来几年,红星的债务分别为28亿元、39.2亿元、32.9亿元,压力将会一年更比一年大。

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  在债务危机上火上浇油的,是红星地产在三四线城市项目实在是太多了。

  虽然红星地产已经在约50个城市布局项目,但其中大部分的房产位于三四线及以下城市。

  经济基础较弱、人口外流、房地产供过于求,都是三四线城市民宅将要面临的巨大问题,这也无疑拖长了红星地产的回款周期,间接加重了债务危机。

  同时,缺钱的红星地产开始暴露出更多问题。

  2019年8月,位于山西晋中的项目红星天铂,被业主集体维权,业主反映小区存在车库漏水积水、入户门与样板间不符、厨卫地漏部分缺少存水弯,甚至出现了步行梯水泥掉渣等问题。

  同年,武汉阳逻的红星天铂更是出现了精装收费,毛坯交房的情况,有的业主为此损失近20万元。

  还有重庆业主在第三方平台投诉,称重庆綦江红星国际广场小区部分房子交房后不久,出现墙体裂缝等问题,导致根本无法居住。

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  而为了填补债务的巨坑,红星旗下的许多商业地产项目纷纷关闭或者转让。

  2020年2月29日,红星美凯龙旗下的首家爱琴海购物公园——北京太阳宫爱琴海购物公园正式关闭。

  2020年4月,经过一系列股权变动,昆明广福路爱琴海购物公园项目也被金科接手。

  在红星地产岌岌可危的情况下,红星家居忙着拆东墙补西墙,不复2016年时疯狂拿地的光景,收益和行业排名都大大下跌。

  当年风光一时的红星地产,如今也不得不在行业周期性低谷前低头,所谓成也地产,败也地产,不得不令人唏嘘。

  红星地产,风光不再。

  尾声

  类似于红星美凯龙遭遇的,还有新光饰品。

  新光饰品的创始人周晓光白手起家,将自己的工厂发展为全球最大的饰品代工厂,一度成为浙江女首富,要打造成为中国的“施华洛世奇”。

  2004年,她没能抵挡房地产高利润的诱惑,毅然杀入房地产行业。

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  当时她一下子投资了70亿,开发浙江中部第一高楼义乌世贸中心,后来还成立了万厦房地产公司,投资了新光建材城等项目。

  刚开始形势一片大好,不过到了2011年,银行开始紧缩,许多房地产公司一下子资金紧张,不得不靠着发行债券来过日子。

  结果窟窿越滚越大。

  到了2016年,周晓光累计已经发行了170亿的债券,仅当年就发行了90亿元。

  最终,债务越滚越大,直到公司破产,负债330多亿。

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  而同样是房地产,为什么作为始祖的麦当劳,却一直没有受到殃及呢?

  当红星美凯龙和新光饰品用本业来滋补房地产的时候,麦当劳对自己主业——连锁快餐,依旧十分严格。

  在快餐界被封为神话的“厚达560页的工作手册、两万多种软硬技术、QSCV理念”,让麦当劳在数十年里,依旧让所有分店的品控保持着惊人的一致。

  举个例子,麦当劳所有分店的可口可乐要求均为4摄氏度,因为在这个温度下的可乐味道最好。所有分店的鸡腿炸好以后放到过滤网上面要求只能4到7秒,因为不到4秒吃起来会比较油,超过7秒吃起来会比较干。

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  同时,麦当劳在收购原材料的时候,还向下游的企业提供先进的养殖模式和种植模式。

  以土豆为例——过去每亩土豆年产6000斤,用了麦当劳提供给他免费的种植技术,亩产可以提高到20000斤。

  而且每一家跟麦当劳合作的农场、养殖场都可以得到麦当劳信息化和电子化的支持,拥有一套拥有一套与麦当劳相匹配的供应链系统。

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  如此精细的培训、管理流程和模式,既让加盟商的经营变得十分简单,也保证了它在快餐连锁业永远位于世界最前端,让无数加盟商心甘情愿的来为它支付房租。

  大家知道,蛋姐轻易不夸国外品牌,但对比之下我们仍需要承认,房地产确实给麦当劳带来异常可观的收益没错,但从更深入来看,之所以能这样,还是因为其快餐业的强大,并与其伴随的虹吸效应。

  这一点,那些企业的创始人,不是看不到。

  但火热的楼市,让他们前仆后继地扎入房地产市场,玩起了“拆东墙补西墙”的游戏。

  在那时,他们的命运,已经注定:炒房一时爽,忘本火葬场。

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